Vliv AirBnB na trh nájemního bydlení

Přímé zkušenosti z pohledu byznysu (není čtvrť jako čtvrť – turisti jdou primárně po lokalitách „z pohlednic“).

Na konci loňského roku bylo podle analýzy IPR v hlavním městě v různých fázích výstavby 118 projektů s 13 206 byty. Průměrná velikost těchto bytů je 82,7 metru čtverečního. Průměrná cena nového bytu v developerském projektu se pohybuje okolo sedmi milionů korun. https://praha.idnes.cz/byty-praha-airbnb-zdrazeni-cena-bytu-rozhovor-pavel-kliment-kpmg-pyd-/praha-zpravy.aspx?c=A180216_140415_praha-zpravy_nuc

Jen ve Starém Městě je dle portálu airdna evidováno nabízené krátkodobé a střednědobé ubytování skze AirBnB na přibližně 1,400 bytových jednotkách. Hovoří se o ceně mezi vyššími stovkami až nízkými desítkami tisíc korun na noc. Odhaduji průměrnou cenu za noc na nějakých 3.000-5.000 Kč.

Stejný server mluví od přibližně 60.000 tisících lůžkách k dispozici na Praze 1 a 2.

Těchto informací jsou si vědomi majitelé nemovitostí a dovolují si navyšovat nájemné na prázdných bytových jednotkách. Mnohdy se totiž jedná o provozovatele, kteří si pronajmou bytovou jednotku ve centru (zejména P1) a dále ji skrze AirBnB podnajímají dále a starají se o klienty.

Nájemné, které platí vlastníkovi nemovitosti může být mnohem vyšší, než jaké by byl ochoten zaplatit běžný nájemce s úmyslem v BJ bydlet. Provozovatel je schopen vytěžit i dvojnásobek a více již navýšeného nájemného

Dopadem potom jsou vyšší příjmy z nájemného pro majitele budovy, s ohledem na stále nízké úrokové sazby a doposud klesající požadavky investorů na výnosnost nemovitostí ve vybraných lokalitách (jako právě Staré Město) má toto vliv na vyšší cenu nemovitosti, kterou vlastník bude požadovat při prodeji. Toto se dále šíří dál, protože vlastníci nemovitostí v centru prahy vědí, že jejich nemovitost (ať už residenční nebo v některých případech kancelářská – tak jak je dodnes mnoho prvorepublikových nemovitostí využíváno jako kanceláře, přestože historicky byly zcela residenční) i když pro krátkodobé pronájmy není využívána, investor tak může učinit, zvýšit příjem, a to se promítne do očekávání na cenu nemovitosti. To může i přes přesvědčení mnohých, že krátkodobé ubytování není v některých ohledech správné (viz otázky zdanění, regulace, dále stěhování Pražanů mimo P1 kvůli 1) rostoucím nájmům a 2) možnému nepohodlí při ubytování hlučných turistů)

Představme si tedy nemovitost na Praze 1, která má celkovou rozlohu 2.000 m2, v přízemí zaujímá 500 m2 retailové prodejny, zbývající plochu představují napůl kancelářské prostory (původně však bytové jednotky) a další půlku byty, které se dlouhodobě pronajaty.

• Byty si dlouhodobě pronajal za atraktivní nájemné provozovatel krátkodobého ubytování, a přesto je schopen generovat dostatečný zisk pro sebe
• Předpokládejme tedy, že provozovatel platí vyšší nájemné než běžné pro tradičního nájemce. Majitel bude požadovat kupní cenu, která odpovídá i 20 leté návratnosti, jednoduše vynásobí nájemné 20x a dostane se k požadované ceně.
• Obezřetný investor pochopí, že nájemné nemusí dlouhodobě udržitelné a tlačí cenu dolů. Přesto se přeceněné nemovitosti stále prodávají
• Pokud investor akvíruje a za 3 roky bude platná regulace, která polovinu provozovatelů bytů nabízených skrze AirBnB odradí, objeví se na trhu odhadem 9.000 BJ k pronájmu nebo prodeji a to vytvoří dočasné převis nabídky nad poptávkou, který může ovlivnit cenu nájemného. Toto může mít špatný dopad na většinu investorů, kteří kupují s využitím finanční páky tedy bankovního financování.

Dnes se otevřeně hovoří o možném přehřátí na českém nemovitostním trhu a nás to vede k zamyšlení, jaké ceny jsme ochotni zaplatit za nemovitosti s v samotném centru Prahy, a zda je možné trendy krátkodobého ubytování uplatnit v náš prospěch. Dnes je naším pohledem, že krátkodobé a střednědobé nájemné při cenách klidně 500 Kč za m2 může být rizikové a při valuacích bereme v potaz

• Průměrné nájemné se pohybuje pod 300 Kč na m2

Pro krátkodobé nemovitosti jsou nejlepšími lokalitami P1, zejména malá strana, okolí staromáku apod. neboť Staré a Nové Město jim zpravidla vyběhne turistům jako první když hledají „where to stay in Prague“